Financiamento imobiliário: SAC ou Price e o custo que ninguém soma

Na hora de assinar um financiamento imobiliário, a decisão que mais mexe no bolso ao longo de décadas não é a cor da planta, é o sistema de amortização. A maioria dos contratos oferece dois caminhos, o SAC e a Tabela Price, e a diferença entre eles decide quanto de juro você vai pagar do primeiro ao último mês.

No SAC, a sigla do sistema de amortização constante, você abate sempre a mesma fatia da dívida a cada mês. Como o saldo devedor cai de forma constante, o juro sobre esse saldo também cai, e a parcela começa mais alta e vai diminuindo com o tempo. O custo total de juros tende a ser menor, mas a prestação inicial pesa mais no orçamento.

O que muda na Tabela Price

Na Tabela Price a parcela é fixa do começo ao fim. Ela começa menor que a do SAC, o que facilita a aprovação e cabe melhor no bolso no primeiro momento. O detalhe é que, nos primeiros anos, boa parte de cada parcela é juro e uma fatia pequena abate a dívida. Por isso o saldo devedor cai devagar no início e o custo total de juros costuma ser maior que no SAC.

A escolha, então, é um jogo entre fôlego hoje e economia no total. Quem tem folga para pagar parcela inicial mais alta e quer reduzir o juro total costuma se dar melhor no SAC. Quem precisa da menor parcela possível para caber no orçamento encontra na Price um alívio inicial, pagando por isso no longo prazo.

O juro que vem por cima da escolha

Há um fator que pesa tanto quanto o sistema: a taxa de juros contratada. Ela não é fixa no vácuo, acompanha o custo do dinheiro na economia, que por sua vez segue a taxa Selic. Em ciclo de juro alto, todo financiamento fica mais caro, independentemente de ser SAC ou Price. Vale entender como a Selic afeta seu financiamento e seu cartão antes de fechar o contrato.

Dois cuidados fecham a decisão. O primeiro é comparar o Custo Efetivo Total, o CET, entre bancos, porque ele reúne juro, seguro e tarifa num único número comparável. O segundo é considerar a amortização extraordinária: usar recurso extra para abater o saldo devedor, quando possível, reduz o juro futuro e encurta o contrato, e faz diferença maior justamente no início, quando o saldo é alto.